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買(mǎi)房人靜觀(guān)二手房主降價(jià)

　　新房市場(chǎng)價(jià)格逐步下探，而二手房業(yè)主卻依然惜售，遲遲不肯降價(jià)出售，這使得不少二手房購房人轉戰新房市場(chǎng)，本就觀(guān)望情緒濃厚的二手房市場(chǎng)客源進(jìn)一步減少。而契稅的下調并沒(méi)有盤(pán)活二手房市場(chǎng)、加之房產(chǎn)稅傳聞不斷的情況下，業(yè)內人士指出，隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格的下探，二手房業(yè)主也該適時(shí)降價(jià)出手，避免更多損失。

●時(shí)隔兩個(gè)月

二手房主降價(jià)接洽購房人

　　兩個(gè)月前，劉先生將位于通州梨園區域的一處房產(chǎn)掛牌出售，86平方米，總價(jià)130萬(wàn)元，均價(jià)15000元/平方米，當時(shí)有購房人曾詢(xún)問(wèn)劉先生115萬(wàn)元是否出售，劉先生表示，“115萬(wàn)算下來(lái)單價(jià)才13500元/平方米，哪有殺這么多價(jià)的。”最終交易失敗。接下來(lái)的兩個(gè)月里，雖不乏有購房人詢(xún)問(wèn)，但砍價(jià)依然是主旋律。隨著(zhù)通州二手房?jì)r(jià)最低跌至13000元/平方米，劉先生近日主動(dòng)約見(jiàn)開(kāi)價(jià)115萬(wàn)元的購房人，希望盡快出手。

　　與劉先生不同的是，小于將位于廣安門(mén)附近的一處76平方米的房源掛牌出售，總價(jià)210萬(wàn)元，同樣，只要有意向買(mǎi)家，基本都將價(jià)格砍至195萬(wàn)至200萬(wàn)，小于不甘心降價(jià)，認為市場(chǎng)只是在限購的影響下乏力，一旦日后限購取消，售價(jià)接近3萬(wàn)元/平方米應該不成問(wèn)題，因此，“既然買(mǎi)家砍價(jià)這么狠，那我還是先放著(zhù)吧。”小于表示。

　　雖然上述二人做出截然相反的決定，但是同樣反映出二手房市場(chǎng)短期內價(jià)格走跌的趨勢。而對于是否應該降價(jià)出售，業(yè)內人士表示，“現在市場(chǎng)依然是在價(jià)格博弈當中，不過(guò)應該看到，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)。”

二手房?jì)r(jià)下跌 價(jià)格倒掛趨緩

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　　北京中原市場(chǎng)研究部的分析人士認為，今年嚴厲的限購、限貸政策有效擠壓了投機人士對房產(chǎn)市場(chǎng)的炒作空間，從而使得成交情況明顯收縮，房?jì)r(jià)正逐步回歸理性。同時(shí)受到近郊和遠郊新房大量上市的影響，二手房成交結構趨向于城內比例增加，且價(jià)格會(huì )相對下降較晚和下降幅度較小。郊區房產(chǎn)如通州、大興等則受到?jīng)_擊較大，成交價(jià)格、成交量區域已有大幅跳水。

　　從價(jià)格角度來(lái)看，預計11月二手住宅的價(jià)格約為23100元/平米，較10月下降1.5%左右，是自3月開(kāi)始下跌以來(lái)跌幅最大的月份。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格的跳水，二手房業(yè)主降價(jià)出售的意愿有所增強。

　　應該看到，新房?jì)r(jià)格一直是二手房定價(jià)的“風(fēng)向標”，隨著(zhù)目前市場(chǎng)上一手房打折促銷(xiāo)力度的不斷加大，一二手房?jì)r(jià)格倒掛的現象已經(jīng)趨緩。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，新房?jì)r(jià)格取決于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可以根據策略及自身需求迅速降價(jià)，但二手房小業(yè)主之間的博弈性較大，從而導致樓盤(pán)整體房?jì)r(jià)的下降是個(gè)溫和緩慢的過(guò)程。而一旦新房?jì)r(jià)格大幅跳崖，將直接影響潛在購房者選擇二手房的積極性，致使同區域同品質(zhì)的二手房房?jì)r(jià)隨之下降，如8月時(shí)倒掛的典型項目首開(kāi)常青藤(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)家園、學(xué)府樹(shù)家園等二手房已經(jīng)明顯下降，現在的二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)低于其新房的成交價(jià)格。有業(yè)內人士表示，隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格的下探，二手房業(yè)主也該適時(shí)降價(jià)出手，避免更多損失。

契稅下調難憾購房人

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房產(chǎn)稅預期刺激業(yè)主降價(jià)出售

　　近日，北京上調最低計稅價(jià)格及普通住宅標準，對于二手房交易，根據現在的標準，北五環(huán)外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交總價(jià)為200萬(wàn)，之前業(yè)主購買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)。購房者出售者都為第一套住房，按照之前的規定，需要繳納稅費為：個(gè)稅1%，營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)的5.5%，契稅3%，合計為13.5萬(wàn)。而執行新規定以后只需要繳納稅費為：契稅1%，個(gè)稅減免營(yíng)業(yè)稅減免，只需要繳納2萬(wàn)的稅費，差額達到了11.5萬(wàn)。

　　盡管如此，購房人小劉表示，現在的房?jì)r(jià)都在降，相比新標準下省下的稅費而言，還是等房?jì)r(jià)下跌更實(shí)惠，所以，還是選擇繼續觀(guān)望，坐等房?jì)r(jià)下跌。

　　而中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，因為同時(shí)提高了最低指導價(jià)格，之前部分避稅的購房者將無(wú)法在避稅，所以?xún)烧忒B加，對購買(mǎi)二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，稅費變化主要體現的部分剛需購房人群中，部分豪宅的購房者甚至稅費將還有非常明顯的上漲。

　　同時(shí)，對于本次出臺的認定普通住宅的標準，調整后的普通住宅認定標準與市場(chǎng)更為接近、更為合理，另外，該標準日后可能會(huì )在后續出臺的試點(diǎn)房產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅中起到比較重要的作用。

　　對此，亞豪機構任啟鑫分析，住建部有關(guān)負責人認為，限購是行政辦法，是“不得已而采取的政策”。在城鎮個(gè)人住房信息系統建立后，將更多的運用稅收手段進(jìn)行調節，房產(chǎn)稅就是這其中最重要的一項。而一旦房產(chǎn)稅被提上日程，“擁有住房套數”或許會(huì )成為其中的征稅標準之一，投資客群持有房源的成本不斷上升，在房?jì)r(jià)不斷下行的通道中，成本的上升無(wú)疑會(huì )使其收益率逐漸下滑。“因此，在房產(chǎn)稅尚未出臺，房?jì)r(jià)也尚未進(jìn)入底部通道之時(shí)，積極降價(jià)售出手中房源才是更好的選擇。”任啟鑫表示。